Betaalbare koop

‘Om het woonprobleem voor koopstarters op te lossen hebben we meedenkende ontwikkelaars nodig.’ Met die uitspraak zet Didi Dorrestijn meteen de toon. Als wethouder was zij betrokken bij de toepassing van StartSupport in Hardenberg: ‘Als gemeente wilden we dat betaalbaar wonen blijvend betaalbaar zou zijn.’ Uitgangspunt was om starters en doorstromers perspectief te geven op een koopwoning, maar tegelijk te voorkomen dat betaalbaarheid na de eerste verkoop verdwijnt.

In de tender voor deelproject Ydenbrink in de wijk Ydenhoogte vroeg Hardenberg daarom nadrukkelijk om een instrument dat de betaalbaarheid van goedkope koopwoningen niet alleen bij de start, maar ook daarna zo goed mogelijk borgt.

Dorrestijn legt uit waarom dat voor de gemeente zo zwaar weegt: ‘Als gemeente wilden we dat betaalbaar wonen blijvend betaalbaar is. We zochten een oplossing voor een maatschappelijk probleem waarbij koopstarters steeds minder kans hebben om in te stromen. Bij betaalbare woningen voor koopstarters zie je vaak dat de eerste koper het voordeel heeft. Terwijl wij als gemeente samen met projectontwikkelaars moeite doen om de prijs zo laag mogelijk te houden. We dachten daarom: dat moet anders.’

Koopoplossing als selectiecriterium

Die wens is in Hardenberg niet vrijblijvend, maar onderdeel van de manier waarop de gemeente tenders insteekt. ‘Al in de tender voor nieuwbouwwijk Ydenhoogte vroegen we deelnemende ontwikkelaars naar een bruikbaar instrument. Dat was onderdeel van de selectieprocedure.’ Daarbij maakte de gemeente ook keuzes in wat ze níet wilde inzetten. Dorrestijn: ‘Een veelgebruikt instrument om de prijs laag te houden is erfpacht, maar dat instrument hebben we bewust uitgesloten. De koper moet er niet met de hele winst vandoor gaan, maar wél een basis voor de volgende woning kunnen opbouwen.’

In de winnende tenderinzending van Van Wijnen zat een kettingbeding met winstdeling. Dat helpt voorkomen dat het voordeel van betaalbaar kopen na korte tijd volledig ‘wegstroomt’ naar de eerste koper. ‘De eerste koper profiteert, maar moet de winst wel delen met de volgende koper. Daarmee wilden we tegenwicht bieden aan prijsopdrijvende krachten in een krappe huizenmarkt.’ Ook de looptijd was een bewuste keuze. ‘We wilden een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht voor wat langere tijd dan gebruikelijk, namelijk van 10 jaar. Normaal is dat korter. Daarmee kun je meer startende kopers laten genieten van de relatief lage, eerste verkoopprijs, maar dus wel met een einddatum.’

Woonvisie en juiste woningmix

Dorrestijn plaatst het instrument nadrukkelijk in de bredere zoektocht van de gemeente naar oplossingen die juridisch houdbaar zijn: ‘Als gemeente ben je steeds zoek naar nieuwe instrumenten, die voldoen aan geldende wetgeving.’ Die zoektocht koppelt de wethouder direct aan de woonvisie van Hardenberg: niet alleen méér woningen, maar vooral de juiste mix. ‘Het streven is meer differentiatie in de woningvoorraad. Denk daarbij aan de levensloopgeschikte benedenwoningen voor ouderen en bovenwoningen voor startende jongeren, zoals Van Wijnen die ontwikkelt en bouwt in Ydenhoogte.’

Volgens Dorrestijn past dat ook binnen de regionale afspraken. Zij verwijst naar de Woondeal West-Overijssel 2025–2030. Die voorziet in de bouw van in totaal zo’n 30 duizend woningen, waarvan ongeveer 3.000 in Hardenberg. Binnen die opgave wil de gemeente sturen op segmenten. Het gaat

om zogenoemde sleutelprojecten met als uitgangspunt om 30 procent van de woningbouwopgave te realiseren in sociale huur, 40 procent in de middenhuur en betaalbare koop en 30 procent in de vrije sector. En als het gaat om betaalbare koop in Hardenberg, is de ambitie concreet. Dorrestijn: ‘Zo’n 10 procent van de nieuwe woningen moet een prijskaartje hebben tot 275.000 euro.’ Daarbij gaat het vooral om woningen voor koopstarters, die bijvoorbeeld via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) in de markt worden gezet.

Bindingseisen en doorstroming

Om te zorgen dat goedkope koop ook echt bij de beoogde groepen terechtkomt, werkt Hardenberg met bindingseisen. Dorrestijn licht toe: ‘Daarmee vergroot je de kansen voor specifieke woningzoekenden. Denk aan thuiswonende jongeren - dus echte starters op de woningmarkt - in Hardenberg en inwoners die willen doorstromen naar een levensloopbestendige woning.’ Tegelijk waarschuwt ze voor te strak sturen, om te voorkomen dat mensen afhaken.

Terugkijkend op het traject met Van Wijnen zegt Dorrestijn: ‘De ervaringen zijn positief. Het implementeren van de betaalbarekoopregeling heeft veel inspanning gekost, je moet tenslotte binnen de gestelde wettelijke kaders blijven, maar het resultaat mag er zijn.’ Voor de toekomst ziet ze de regeling als een bruikbaar onderdeel van een bredere aanpak. Ze noemt daarbij ook vervolgstappen in de randvoorwaarden: ‘Denk bijvoorbeeld aan het aanscherpen van de zelfbewoningplicht.’

Grondprijs en kwaliteit

‘Of een lagere grondprijs een instrument is om onder de marktwaarde te kunnen verkopen? Als het zou kunnen, misschien wel. Maar kijk je naar de eisen op het gebied van klimaat, groen en welzijn van bewoners, dan zijn er meer grondprijsverhogende dan -verlagende factoren.’ Het komt volgens Dorrestijn neer op keuzes en balans. Hoe kun je een mix-programma van woningen realiseren binnen de doelen van betaalbare koop? Hoe zorg je ervoor dat het transparant en zuiver blijft? En ondertussen kwaliteit toevoegen aan de woningmarkt. ‘Het is goed om daar samen met ontwikkelaars als Van Wijnen over te blijven nadenken en steeds nieuwe oplossingen te vinden.’